zaterdag 16 januari 2016

Bankspaarhypotheek: het gesprek met de bank (let op: lange blog!)

Sinds wij onze hypotheek in 2010 hebben overgesloten, hebben wij - naast een aflossingsvrije hypotheek - ook een bankspaarhypotheek. Deze bestaat uit twee delen: één deel staat op naam van X. en één deel staat op naam van Y. 
Als eerste inleg, afkomstig uit een afgekochte spaarpolis van onze vorige hypotheek, is een bedrag van € 7.000,00 gestort. Dit bedrag is verdeeld over beide bankspaarrekeningen.

De feiten van onze bankspaarhypotheekdelen op een rij:


Bankspaarrekening op naam van X.Bankspaarrekening op naam van Y.
€ 71.500€ 71.500
4.75%, 10 jaar vast (NHG)4.75%, 10 jaar vast (NHG)
Einde rentevasteperiode loopt af op
1 december 2019
Hypotheek loopt af op 1 januari 2036
Einde rentevasteperiode loopt af op
1 december 2019
Hypotheek loopt af op 1 januari 2036
Opgebouwde waarde per 1 december 2015:
€ 13.352,96
Opgebouwde waarde per 1 december 2015:
€ 13.352,96

Zoals je hier kunt terug lezen, staan wij sinds 2012 anders in het leven. 
Sinds deze periode lossen wij - om in de (nabije) toekomst financieel afhankelijker te worden - fanatiek jaarlijks maximaal af op het aflossingsvrije gedeelte. Naar verwachting - bij gelijkblijvende (werk)omstandigheden - is deze hypotheek rond de einddatum van de rentevastperiode of anders in de loop van 2020 in zijn geheel afgelost. 

Maar dan is er nog altijd de bankspaarhypotheek.

Dat lijkt een mooi product, en dat is het in feite ook. De maandelijkse inleg en/of extra stortingen renderen tegen dezelfde rente als die betaald wordt aan hypotheekrente. Dus betaal je, zoals in ons geval, 4,75% hypotheekrente, dan spaar je ook tegen dezelfde rente. Hierbij gelden er wel enkele fiscale regels:
  • de jaarpremie mag - inclusief extra stortingen - niet meer dan 10 maal de  laagste jaarpremie bedragen;
  • je mag het eindkapitaal niet verhogen;
  • er gelden minimale looptijden (15 jaar of 20 jaar).

Ons bekruipt het gevoel dat dit product niet erg flexibel is, als je zelf de controle wilt hebben over het eerder aflossen van deze hypotheekvorm.

Wat kunnen wij doen om de regie weer in eigen hand te nemen? En is dat (fiscaal gezien) wel verstandig? Wat zijn de kosten, en hoe hoog zijn die?
Op diverse blogs, zoals die van 'In 10 jaar financieel onafhankelijk' en de nieuwe blog 'Hypotheekweg', kwam ik deze vraag ook tegen.

Vandaag had Y. een telefonisch 'onderhoudsgesprek' met de bank om de vragen omtrent de bankspaarhypotheek te bespreken.

Toelichting fiscale regel met betrekking tot minimale looptijd
Voordat wij de situaties verder toelichten, is het belangrijk om eerst het derde punt van de fiscale regels nader toe te lichten. In het gesprek kwam naar voren dat het fiscale voordeel alleen van toepassing is als de minimale looptijd (15 of 20 jaar) wordt gehaald. Deze minimale looptijd is afhankelijk van het opgebouwde spaarbedrag, bestaande uit maandelijkse inleg, extra stortingen en rente. 
Als deze componenten - op het moment dat de minimale looptijd van 15 jaar is bereikt - kleiner is dan € 36.800,00 (fiscale vrijstelling per bankspaarrekening), dan geldt het fiscale voordeel. Echter, als deze componenten groter zijn dan de fiscale vrijstelling van € 36.800,00, dan dient de looptijd van de bankspaarrekening minimaal 20 jaar te zijn. 
Goed om op te merken is dat dit bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd. Zo vertelde de adviseur mij dat het vorig jaar € 36.600,00 was, het jaar daarvoor € 36.400,00. Dit geeft een kleine indicatie van de in de toekomst te verwachten indexatie :-)
Wordt de minimale looptijd van 15 of 20 jaar niet gehaald, dan moet over de totale maandelijkse inleg, eventuele extra inleg én ontvangen rente afgerekend worden met de fiscus (inkomstenbelasting) tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief van momenteel 52%. 

Situatie 1: bankspaarhypotheek nu omzetten naar een andere hypotheekvorm
Als wij er op dit moment voor kiezen om de bankspaarhypotheek om te zetten, dan betalen wij ten eerste een boete. Deze boete is kort gezegd het verschil in rente die wij nu betalen en de rente die wij zouden gaan betalen bij de rentevastperiode van de nieuwe hypotheekvorm. Dit komt, rekeninghoudend met de nog lopende rentevastperiode en de hypotheekrente bij een gelijke rentevastperiode van een annuitaire hypotheekvorm, neer op ruim € 10.800,00. Daarnaast zijn er nog afhandelingskosten van een 'schamele' € 600,00.
Daarnaast speelt dat wij dan niet voldoen aan de fiscale regels, want onze hypotheek loopt nu ruim 5 jaar. Wij zullen dus over de genoemde componenten (€ 6.000,00) tegen 52% moeten afrekenen met de fiscus. Dan heb je het al snel over € 3.120,00. Totale kosten zijn in dit scenario dan € 14.520,00.
Een snelle rekensom leert dat dat nooit uit kan.

Situatie 2: bankspaarhypotheek omzetten naar een andere hypotheekvorm bij einddatum rentevastperiode
Bij het omzetten van de bankspaarhypotheek naar een andere hypotheekvorm bij einddatum van de rentevaste periode geldt dat er geen sprake is van boete.
Ook in deze situatie zullen wij moeten afrekenen met de fiscus over de waarde van de dan opgebouwde componenten. Immers, de hypotheek loopt dan 10 jaar.
Het hangt dan sterk af van wat de hypotheekrente eind 2019 doet. Is deze laag, zoals nu, dan zal de inleg van de bankspaarrekeningen fors gaan stijgen. Dan kan het best lonen om het verlies (lees: afrekenen met de fiscus) te nemen. Maar dat weten wij pas als wij het aanbod in het najaar van 2019 van onze bank ontvangen.

Het is dan natuurlijk in deze situatie niet verstandig om de komende jaren, weliswaar binnen de bandbreedte (eerste fiscale regel), bij te storten. Want, over elke bijstorting moet straks meteen weer 52% inkomstenbelasting worden betaald. 

Situatie 3: bankspaarhypotheek omzetten naar een andere hypotheekvorm bij bereiken looptijd 15 of 20 jaar
Laten wij de bankspaarhypotheek lopen tot de minimale looptijd van 15 jaar, waarbij wij in 2019 kiezen voor een rentevastperiode van 5 jaar (lees: geen boete) en is de opgebouwde waarde van de componenten niet hoger dan de geindexeerde fiscale vrijstelling (in 2016 dus € 36.800,00 per bankspaarrekening), dan kunnen wij deze hypotheek zonder fiscale nadelen en boetes omzetten. 
Gezien de huidige waarde van de bankspaarrekeningen en afhankelijk van de mate van indexering van de fiscale vrijstelling zal het er om hangen of de waarde van de opgebouwde componenten lager zijn dan deze vrijstelling.

Wat nu te doen?
Wij kiezen er voor om de bankspaarrekeningen in ieder geval tot het einde van de rentevastperiode (lees: eind 2019) aan te houden. Wij zullen geen extra stortingen doen. Wel zullen wij alles op alles zetten om het aflossingsvrije gedeelte van onze hypotheek dan in zijn geheel afgelost te hebben.
Afhankelijk van het renteverlengingsvoorstel van onze bank, in het najaar van 2019, beslissen wij of wij de bankspaarrekeningen laten doorlopen tot de minimale looptijd of dat wij er bewust voor kiezen eerder af te rekenen met de fiscus.

Ten slotte, ben je van plan te verhuizen, dan gelden, zover Y. heeft begrepen, deze fiscale regels niet. De opgebouwde componenten worden dan afgelost op de hypotheek, evenals de verkoopopbrengst. In ons geval is dit geen optie.
Kortom: je bent niet zo een-twee-drie van deze hypotheekvorm af, zonder daar voor (diep) in de buidel te tasten.

Wij staan open voor expertise en ervaringen van andere lezers :-)

24 opmerkingen:

  1. Goed verhaal, duidelijk. Ik denk, gezien de opties zou kiezen voor nog 5 jaar vast en dan fiscus en boetevrij omzetten. Maar het sommetje kun je pas echt goed maken als je weet wat de 5 jaars rente is dan.
    Ik ga binnenkort ook het gesprek eens aan

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank je :-) De door jou genoemde optie is ook de meest voor de hand liggende, maar dat is en blijft afhankelijk van het renteherzieningsvoorstel van de bank. We zullen zien hoe het uitpakt.

      Ik ben benieuwd wat jouw gesprek zal opleveren. Het zou leuk zijn als je er een blog aan zou willen wijden...

      Verwijderen
    2. verschil bij mij is dat mijn rente vaststaat tot 2034. Dus als ik niet oppas is dat een hele hoge boeterente

      Verwijderen
  2. Hele duidelijke uitleg en opsomming!
    Kun je ook tot 2019 je maandelijkse inleg verlagen, zodat je gegarandeerd binnen de 15-jaars vrijstelling blijft? En het extra geld gebruiken voor de aflossing van het aflossingsvrije deel of in 2019 gebruiken om af te lossen na het omzetten. Bij rentewijziging mag immers het hele bedrag boetevrij afgelost worden.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dank! Verlagen van de maandelijkse inleg kan alleen door extra te storten. En daarover moet dan, zo heb ik begrepen, ook afgerekend worden. In de reactie van 'Meer door minder' lees ik een andere beschrijving met betrekking tot de afrekening. Ik ga daar nog even achteraan.

      Verwijderen
  3. Meer door minder16 januari 2016 om 10:53

    Afrekenen met de ficus gaat iets anders dan gemeld.
    Bijvoorbeeld:
    Stel dat je spaarpot aan premie en rente 18000 euro is.
    Hiervan is 15000 inleg en rente 3000 euro.
    Afrekenen met de ficus betreft m.i. alleen het rente deel.
    Dus je moet over 3000 euro met de fiscus afrekenen.
    Premie en extra inleg worden niet niet meegerekend bij de afrekening.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Heel goed Min of Meer! Dat is ook onze ervaring. Stond net op het punt om een opmerking hierover te posten.

      Verwijderen
    2. Bedankt voor jullie beider reacties! Dat is dan ook de kracht van een blog! :-)
      Ik had begrepen dat zowel over de maandelijkse inleg, extra stortingen als rente afgerekend moet worden. Als dat anders is, en daar lijkt het nu wel op, dan ga ik hier zeker nog even achter aan.

      Verwijderen
  4. Als je na 15 jaar meer hebt dan de fiscale vrijstelling, betaal je dan inkomstenbelasting over het hele bedrag of over het meerdere? Bijv. vrijstelling is 38.200, opgebouwd 40.500: betaal je 52% over 40.500 of over 2.300?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk dat je reageert!
      Zover ik begrepen heb enkel over het meerdere dan de dan geldende vrijstelling. En uit de reactie van 'Meer door Minder' dan ook nog enkel over de rente. Ik ga hier nog even achter aan.

      Verwijderen
  5. poeh, gecompliceerd zeg. Ik denk dat wij hem lekker laten rusten, en bij het aflopen van de renteperiodes er eens goed naar gaan kijken. (duurt nog heel lang) Eerst de focus op de aflossingsvrije.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Zeg dat wel! Dat is ook vast de reden waarom de meeste mensen het laten rusten, zoals het nu is. En daar is op zich ook niets mis mee, want uiteindelijk wordt leningdeel gegarandeerd afgelost met de maandelijkse inleg, eventuele extra stortingen en rente. Het maakt het product alleen niet zo flexibel als je er eerder van af wilt (extra aflossen).

      Verwijderen
    2. Ik denk dat de meeste mensen er idd zo over denken.
      Ook heeft een groot deel van de mensen een aflossingsvrije hypotheek of een deel alv. Dus de meeste mensen kunnen nog wat jaartjes vooruit qua aflossen.

      Ik dacht trouwens dat het zo was dat je 10% van je oorspronkelijke hypotheeksom mag aflossen, en dus niet alleen 10% van dat ene leningdeel. Is dat ook jouw ervaring?

      Verwijderen
    3. Je mag inderdaad 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van het leningdeel aflossen. Niet 10% van de oorspronkelijke hypotheeksom. Dat was vroeger wel zo, maar bij onze bank is dat niet meer het geval.

      Verwijderen
  6. Wij hebben afgelopen december hierover gedubt. En we hadden er 15 jaar opzitten. Op advies van andere bloggers hebben wij het laten lopen. Ik heb gekozen voor 10 jaar vast. En dan kunnen we altijd kijken of we het willen openbreken. Nu hebben wij ook nog af te lossen op de aflossingsvrije dus is het het gunstigste om het te laten lopen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor jouw reactie! Het is en blijft een lastige en persoonlijke afweging. Ook wij hebben nog een aflossingsvrij hypotheek, die eerst afgelost moet worden. Ook wij gaan hier nu eerst voor...

      Verwijderen
  7. Ik heb toch een iets andere mening.

    Mijn aanname is wel dat de overheid handelt in het belang van de overheid, de bank adviseert / handelt in het belang van de bank en jij handelt in eigen belang

    De Spaarhypotheek is een mooie vorm waar fiscale regeltjes aanzitten om te voorkomen dat deze vorm te duur wordt voor de overheid (HRA). Spaarhypotheken kunnen niet meer afgesloten worden due het is slechts een kwestie van tijd voordat de bestaande spaarhypotheken - boetevrij - worden omgezet. Ik geloof niet dat deze vorm nog 15 jaar loopt als je 5 jaar terug een spaarhypotheek hebt afgesloten. Net zo min als ik geloof dat de HRA 30 jaar stand houdt.

    De Spaarhypotheek is in het belang van de consument. Voor de bank maakt de vorm minder uit, zij hebben belang bij oversluiten omdat ze daaraan verdienen.Mijn Spaarhypotheek loopt nu 15 jaar (voorheen was het een woekerpolis) maar ik denk er niet aan hem om te zetten. Ik betaal netto bijna niets omdat de rente die het spaar depot oplevert de netto rentekosten nadert (rente -/- HRA). EWF voorkomt dat ik aan de hypotheek -veel- zal verdienen. Blijft over de premie inleg en die is in mijn geval 50 euro. Deze 50 euro heeft nu een rendement van -0.5% (0.7% - 1.2%) en krijgt een rendement van 3.6%. dat is 4.1% verschil maar liefst.

    Als nadeel geef je flexibiliteit aan. Als voordeel kan ik noemen: Onafhankelijkheid mbt rente stijgingen / dalingen. Immers, elke daling van de rente heeft een grotere premie inleg tot gevolg en vv.
    Nee, blijft de Spaarhypotheek en de HRA bestaan (ik acht de kans klein), dan zit ik em lekker uit (20 - 28 jaar)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hoi flyingdutchboy, Je zegt dat je de spaarhypo graag uitzit (20-28jaar) Maar eerder zeg je dat jouwe al 15 jaar loopt. Hoe kom je dan aan die 20-28 jaar?

      Verwijderen
    2. Leuk dat je reageert FlyingDutchBoy!
      Dat jij een andere mening hebt, juichen wij alleen maar toe. Als iedereen altijd elkaar maar na-praat komen we ook niet verder :-)

      >> Mijn aanname is wel ... in eigen belang
      Dat ben ik in beginsel met jou eens. Maar, een overheid en een bankinstelling hebben ook een wettelijke zorgplicht. Ik kan mij niet aan de indruk onttrekken dat, met name in de hoogtijdagen, met deze zorgplicht niet altijd even zo nauw is omgesprongen. Dat geldt overigens ook voor de consument, die zich ook in deze dagen blind staarde op de te lenen bedragen om zo toch het ideale huis te kunnen kopen.

      >>... het is slechts een kwestie van tijd voordat de bestaande spaarhypotheken - boetevrij - worden omgezet. <<
      Ik kan niet in de toekomst kijken, en dat doe ik dan ook maar niet. Ik ga er vooralsnog van uit dat wij deze hypotheekvorm tot einddatum zullen blijven houden. Overigens liet de hypotheekadviseur ook vallen dat er al (politieke) geluiden zijn, die hetzelfde beschrijven zoals jij dat hebt gedaan. Wij blijven het nieuws hieromtrent volgen.

      >> Als nadeel geef je flexibiliteit aan. Als voordeel kan ik noemen: Onafhankelijkheid mbt rente stijgingen / dalingen. Immers, elke daling van de rente heeft een grotere premie inleg tot gevolg en vv. <<
      Dat klopt. Maar dat zie ik juist niet als een voordeel. Hoewel het totale maandbedrag (inleg en te betalen rente) gelijk blijft, profiteer je niet van rentedalingen. Maar goed, ik kan niet in de toekomst kijken. Stijgt de rente wel, dan hoor je er natuurlijk niemand over :-)

      En nog bedankt voor je laatste aanvulling op de vraag van Mom4Life :-)

      Verwijderen
  8. Hij loopt in totaal 28 jaar, dus nog 13 jaar te gaan.Ik kan besluiten meer in het spaar gedeelte te storten (mooie rente opbrengst) waardoor uiteindelijk de looptijd wordt verkort.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ik lees met veel interesse. Van groot belang voor de afweging is de tijd dat de spaarhypotheek loopt. In jouw geval 5 jaar, in mijn geval 15 jaar. Bij mij draagt dit spaardeposito substantieel bij, bij jou nog veel minder. Ik mag em overigens al opheffen, de fiscale restrictie is er af. Ben benieuwd, net toevallig een nieuw aanbod gehad omdat over 3 maanden de rentevaste periode verstrijkt. Het zou van 3,6 naar 2,2% gaan wat de spaarhypotheek al weer minder interessant maakt.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. hallo allemaal,

    ik heb inmiddels vele blogs doorgenomen inzake banksparen / kew,
    maar nog steeds begrijp ik het mechanisme van extra storten / inkorten looptijd niet.

    1.
    als ik in mijn bankspaarhypotheek een extra inleg doe waardoor de bandbreedte op 1:7 komt, kan ik volgend jaar toch niet meer bijstorten? immers, door nog een extra storting te doen zakt mijn laagste premie nog meer. Immers:

    het hoogste bedrag dat je in een jaar spaart, mag niet meer zijn dan tien keer het laagste bedrag dat je in een jaar spaart.

    Voorzover ik kan concluderen is het bij het bereiken van 1:7 in enig jaar uit met de pret van bijstorten. Toch?

    2.
    als ik dan vervolgens kies voor een kortere looptijd (min. 20 jaar), stijgt mijn maandelijks inleg. immers ik moet in een kortere tijd meer inleggen om het gewenste doelkapitaal te halen. Tot zover duidelijk.
    wat ik niet snap is dat als gevolg van deze kortere looptijd de mogelijkheid om extra bij te storten weer stijgt?!?

    Is er iemand die mij dit mechanisme kan uitleggen??

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Ik doe het volgende. Ik zocht de maximale balans zoeken tussen het maximale fiscale voordeel voor het banksparen en de mogelijkheden om af te lossen op je bankspaarhypotheek.
    1. Bereken hoeveel je gespaard zal hebben in het depot na 20 jaar.
    2. Los ieder jaar maximaal (meestal 10%) op je bankspaarhypotheek tot je dat bedrag bereikt hebt (gevolg lagere maandlasten en je compenseert de 0,5% afbouw van HRA) en zit je tijd uit.
    3. Los na 20 jaar met je depot je bankspaarhypotheek af.
    Ratio: de periode na 20 jaar banksparen levert geen extra fiscaal voordeel op. Je trekt dan wel een relatief goede rente, maar je blijft onnodig lang rente betalen over een onnodig hoge hypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen

Totaal aantal pageviews